Torpaq mülkiyyəti məlumatları: Çox faydalı, lakin tapılması çətin
Torpağın kimə məxsus olduğunu tapmaq çətin ola bilər. Bütün ölkələrdə mülkiyyətin qeydiyyatı sistemləri mövcud olsa da, informasiyanın keyfiyyəti və əldə edilməsi mümkünlüyü fərqli olur.
Dünya Bankının təxminlərinə əsasən, dünya əhalisinin yalnız 30 faizi öz torpağına qanunla rəsmiləşdirilmiş mülkiyyət hüququna malikdir. Bu rəqəmin çox təxmini olduğunu bankın öz rəsmiləri vurğulasalar da, ondan geniş istifadə olunur.
Bundan başqa, mülkiyyət məlumatları çox zaman natamam və ya qeyri-dürüst olur.
Dünya Bankının torpaq üzrə eksperti Klaus Deyningerin 2018-ci ildə öz bloqunda yazır:
“Dünya ölkələrinin yarıdan da azı paytaxtlarında qeydə alınmış və ya xəritələnmiş özəl torpaqların siyahısına malikdir (Afrikada 13 faiz), paytaxtdan kənarda isə bundan da az. İctimai torpaqlar çox zaman ümumiyyətlə qeydə alınmır”.
Başqa bir Dünya Bankı rəsmisi vurğulayıb ki, qeydiyyatların təhlükəsizliyi yararsız olduğundan, bir neçə sahibin eyni torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi kimi siyahıda göstərildikləri halları var.
Bununla belə, ABŞ, Böyük Britaniya və Honq Konq daxil olmaqla, bir çox inkişaf etmiş ölkədə ictimai mülkiyyət reyestrlərindən məlumat əldə etmək olar. Bu məlumatlar çox zaman yerli orqanlarda saxlanılır, mərkəzi milli reyestrdən almaq mümkün olmur və internetdə dərc edilmir. Deiningerə əsasən, ölkələrin üçdə biri belə həmin məlumatları rəqəmsal formatda saxlamır.
Məxfilik qaydaları səbəbindən mülkiyyət sahiblərinin kimliklərinin açıqlanmasına maneçilik daha bir çətinlik yaradır. Belə hallar həm inkişaf etmiş, həm inkişaf etməkdə olan dövlətlərdə baş verir.
GIJN torpaq məlumatlarını əldə etməyin mümkün yollarını tapmaqda kömək edəcək. Aşağıda beynəlxalq, regional və milli mənbələrə dair linklər və təsvirlər verilir.
Məlumatdan necə istifadə etmək olar?
Daşınmaz əmlak çirkin pulların yuyulması və korrupsiyada geniş istifadə edilən cəlbedici metoddur. Mülkiyyət məlumatlarından istifadə etməklə bir çox aradırmada əmlakın sahibini aşkarlamaq mümkün olub:
- Siyasətçinin sərvətlərini aşkar etmək
- Pulların yuyulması hallarını üzə çıxarmaq
- Ətraf mühit cinayətlərinin kimin tərəfindən törədilməsini tapmaq
- Yerli xalqların istismarı hallarını sərgiləmək
- Korporativ korrupsiyanın izinə düşmək
- Təhlükəli və qanunsuz tikililər üçün kimin məsuliyyət daşıdığını müəyyən etmək
- Təkrarlanan diskriminasiya hallarını izah etmək mümkündür.
GIJN torpaq məlumatları əsasında onlarla araşdırma aparıb. Burada bəzi nümunələri oxuya bilərsiniz.
Torpağın sahibi barədə natamam məlumat özü-özlüyündə diqqət veriləsi bir məsələdir. Milli səviyyədə belə məsələlər haqqında yazmaq üçün resurslar buradadır.
Torpaq müqavilələrinin araşdırılması GIJN-nin 2019-cu ildə Hamburqda keçirdiyi konfransın panel müzakirəsinin mövzusu idi. Gecko Layihəsindən Tom Conson öz çıxışında ideyalarla zəngin məsləhət siyahısını təqdim etdi.
2020-ci ilin iyul ayında “The Sentry” tərəfindən təqdim edilmiş hesabatda deyilir ki, “Afrikalı kleptokratlar, ələlxüsus müharibədən ziyan çəkmiş ölkələrdə, Afrika şəhərlərində daşınmaz əmlakdan korrupsiyadan alınan gəlirlərini yumaq üçün vasitə kimi getdikcə daha çox istifadə etməyə üstünlük verirlər”.
Nəyə diqqət yetirməli
Torpaq məlumatları ovu dövlətin hüquqi sistemi ilə tanışlıq tələb edir:
- Mülkiyyət hüquqlarına dair hansı qanunlar mövcuddur və hansı məlumatlar qeyd olunmalıdır?
- Mülkiyyətin sərhədləri haqqında məlumatlar harada saxlanılır?
- Mülkiyyətin satışı necə həyata keçirilir?
- Mülkiyyətin dəyərləndirilməsi və ondan vergi tutulması necə aparılır?
Belə sadə biliklər mülkiyyət məlumatlarının tapılması işində açar rolunu oynayır. Yerli rəsmilər, daşınmaz əmlak brokerləri və vəkillər potensial mənbələrdir. Bundan başqa aşağıdakı mənbələri də oxuyun.
Yerli qanunlarla tanışlıq çox vacibdur, çünki dünya üzrə əmlak qanunları və idarəçiliyi çox fərqlidir. ABŞ və Avropa üzrə təcrübəsi olan bir ekspert məlumatları anlamaq üçün yerli ekspertdən istifadə etməyi məsləhət görür.
Bir çox ölkədə torpaq üzərində mülkiyyət hüququ sahiblik haqqında rəsmi məlumatdır və torpaq “reyestrlərində” saxlanılır. Torpağın hüdudları və yeri “kadastr” qeydlərində təsvir olunur. Bu məlumat sistemləri birgə və ya ayrılıqda saxlanıla bilər. Torpağın dəyəri, vergisi, ondan istifadə və onun üzərindəki tikililər haqqında qeydlər çox vaxt müxtəlif idarələrdə saxlanılır.
Torpağa mülkiyyət hüququ məlumatları ilə işin necə aparıldığı əhəmiyyətli dərəcədə fərqlidir.
Bəzi yerlərdə uzunmüddətli icarə sistemi geniş yayılmışdır. Məsələn, Nigeriya və Belarusda yaşayış sertifikatları torpağı müəyyən edilmiş müddət ərzində zəbt etmək hüququ verir. Vyetnamda özəl sahibkarlıq yoxdur, lakin əvəzində “torpaqdan istifadə hüququ sertifikatları” var. Yaponiyada torpaq və binalara ayrı-ayrı əmlaklar kimi yanaşılır.
Yerli ekspertlə danışmaq çox mühümdür, çünki mülkiyyət qanunları və idarəediciliyi hər yerdə fərqlidir. Mülkiyyət barədə məlumatlar mahiyyətcə milli xarakterlidir.
Braziliyada yalnız kənd yerlərində mülkiyyət hüququna dair məlumatlar mərkəzləşdirilmiş milli torpaq reyestrində və kadastrında saxlanılır. Şəhərlədəki əmlak isə ştatlar və bələdiyyələr tərəfindən idarə edilir.
Birləşmiş Ştatlarda torpaq mülkiyyəti yerli səviyyədə qeydə alınır və saxlanılır. Bu adətən mahal qeydiyyatı və ya vergi idarəsində həyata keçirilir.
Bir çox yerdə, ələlxüsus Saharaltı Afrikada, torpağın çox kiçik bir faizi kiminsə adına qeydiyyatdadır. Çoxu kənd torpağı olan bu yerlər kollektiv surətdə müvəqqəti səlahiyyət müddətli ənənəvi razılıqlara əsasən idarə olunur. Belə torpaqlar ətrafında tez-tez yaranan mübahisələr ziddiyyətli hallara səbəb olur, korporativ və dövlət maraqları arasında onlara nəzarət etmək səylərinin obyektinə çevrilir. Ənənəvi müvəqqəti razılıqlar əsasında idarə olunan torpaqların miqyası barədə təsəvvürə malik olmaq üçün Landmark adlı qeyri-hökumət təşkilatının bu xəritəsinə nəzər salın.
Dediyimiz kimi yerdəki vəziyyəti bilmək son dərəcə əhəmiyyətlidir.
Nələri öyrənə bilərsiniz
Bütün bu müxtəlifliyə və çətinliklərə baxmayaraq, mülkiyyət məlumatları zəngin məlumat mənbəyi ola bilər.
Potensial olaraq siz bunları aşkar edə bilərsiniz:
- Sahibin adını
- Torpaq sahəsinin ünvanı və qeydiyyat nömrəsini
- Mülkiyyətin hüdudlarının coğrafi təsvirini
- Mülkiyyət ərazisində olan binaların və onların səciyyəvi əlamətlərinin təsvirini
- Mülkiyyət üçün ödənilmiş son qiyməti
- Əvvəlki satışlar barədə məlumatları
- Hazırkı və keçmişdə vergi məqsədilə aparılmış dəyərləndirilmələri
- Mülkiyyətdən istifadədə icazə verilənləri və məhdudiyyətləri
- Torpaq sahibinə verilən hüquqlar və məhdudiyyətləri
- Məhkəmə tərəfindən torpağın girova qoyulub- qoyulmadığını
- Torpaq mülkiyyətinin hüquqi çəkişmənin predmeti olub-olmamasını
- Torpaq üzərində aparılmış tikinti işləri haqqında informasiyanı, məsələn, inşaata icazələr
- Mülkiyyətin üzərində olan ipotekaları
- Mülkiyyət hüququ üzərində məhdudiyyətlər, borclar, ictimai hüquqlara əməl edilməsindən doğan məhdudiyyətləri
Daha ətraflı məlumat üçün Cadasta Foundation saytına nəzər salın.
Nələri tapmaq çətin ola bilər?
Özəl həyatın məxfiliyi qanunları bir çox ölkədə torpaq sahibinin adını öyrənməyə məhdudiyyətlər qoyur. Şəffaflığa zidd olsa da, belə məxfilik həm də bəzi torpaq sahibləri üçün daha qüdrətli qüvvələrdən mühafizə kimi çıxış edir.
Məxfilik təkcə bir çox Afrika və Asiya dövlətlərində deyil, bəzi Avropa ölkələrində, məsələn, Almaniya, Belçika və İspaniyada da mövcuddur. Buna təzad olaraq, Hollandiya və Estoniya şəffaf və onlayn məlumat sisteminə malikdirlər.
Torpağın sahibi barədə informasiya açıq olanda belə maliyyə və məlumatı əldə etmək qarşısında sədlər hələ də mövcud ola bilər. Bəzi ölkələr (Yamayka, Böyük Britaniya) məlumat üçün kifayət qədər yüksək olan ödəniş tələb edir. Konqo Demokratik Respublikasında isə belə sorğular şəxsən edilməlidir ki, bu da təhlükəli bir iş ola bilər.
Bundan başqa, reyestrlər korrupsiyanın təsirinə məruz qala və təhrif oluna, onlardakı informasiyanın dürüstlüyü və keyfiyyəti şübhə doğura bilər. Torpaq qohumun və ya saxta bir şirkətin adına qeydiyyatdan keçirilərək, onun əsl sahibinin adı gizlədilə bilər. Bu isə yeni bir çətinlik yaradır: Şirkətin sahibi kimdir? Bu riyakarlıq və çaşqınlıq yaratmaq fəndlərindən ibarət bir oyuna çevrilə bilər.
Çox az sayda ölkədə daşınmaz əmlak dəllalarından belə şübhəli hərəkətlər barədə müvafiq orqanlara xəbər vermək tələb olunur. 2019-cu ilin fevralında Avropa Parlamentinin Tədqiqatlar Mərkəzinin dərc etdiyi Daşınmaz əmlak sövdələşmələri yolu ilə pulların yuyulmasının əsasları adlı hesabat buna dair yaxşı bir icmaldır. Orada yazılıb ki, “şübhə doğuran daşınmaz əmlak müqavilələrinin xəbər verilməsi məhdud hallarda baş verir və bu sahədə çoxlu iş görülməlidir”.
Harada axtarmalı?
Ölkələr üzrə torpaq mülkiyyətini tapmaq üçün mərkəzləşdirilmiş beynəlxalq siyahının yaradılması ideyası ekspertlərdə gülüş doğurur.
Belə bir siyahı yoxdur.
Lakin GIJN bu işə başlamaq üçün bir neçə əla başlanğıc nöqtəsi müəyyən edib. Mülkiyyət haqqında məlumatlar mahiyyətcə millidir, ona görə ən yaxşısı yerli səviyyədə təhqiqat aparmaqdır. Bəs harada? Aşağıda rəsmi milli mənbələr haqqında informasiya verilir.
Biz bu mənbələri regionlar üzrə bölmüşük ki, siz marağınıza uyğun əraziləri tapa biləsiniz.
Regional informasiyanın altında bir neçə faydalı “beynəlxalq mənbələrin” adları var. Onlardan biri Dünya Bankının “Doing Business” Hesabatıdır. Bu sənəddə 190 dövlətdə milli reyestrlər, qanunlar və mülkiyyətin idarəsinə dair qaydalar haqqında ətraflı məlumat var. Biz sizə orada lazımlı informasiyanı tapmaq haqqında məsləhətlər veririk.
Siyahıda göstərilən digər beynəlxalq mənbələr bunun qədər əhatəli olmasa da, müəyyən ölkələrdə hüquqi çərçivələr və torpaqdan istifadəyə dair qaydalara dair informasiya təqdim edir.
Avropa Mənbələri
Avropanın e-Justice Portalı: Bu məlumat bazası Avropa Komissiyasına məxsusdur və milli torpaq reyestrlərini təsvir edən altsəhifələrlə əlaqəlidir. Onlarda olan məlumatın keyfiyyəti və linklərin sayı müxtəlifdir.
Eurographics: Buradakı Avropa Milli Kartoqrafiya, Kadastr və Torpaq Reyestri İdarələrindən ibarət qeyri-kommersiya birliyinin “üzvlər” səhifəsində çoxlu məlumat toplanılıb. (Bu səhifə həm də açıq rəsmi dövlət mənbələrindən istifadə edərək, EuroGlobalMap xəritəsini də dərc edir.)
Avropa Torpaq Reyestri Assosiasiyası: Üzv dövlətlərin milli sistemlərinə dair 2018-ci ildə aparılmış sorğu Avropada Torpaq Reyestrləri və Kadastrlar-da saxlanılır, lakin burada internet saytlarına linklər yoxdur. Üzv dövlətlərin kontakt detalları siyahısı torpaq məsələləri üzrə milli tənzimləmə idarələrinin adlarından ibarətdir.
BMT-nin Avropa üzrə İqtisadi Komissiyası: Bu BMT agentliyi mənzil və torpaq daxil olmaqla bir çox sahədə işləyir. Onun bir neçə hesabatı bir qədər köhnə olsa da, yararlı ola bilər.
Onlardan biri 2014, o birisi 2005-ci ildə dərc edilib: Torpaq İdarəçiliyi Sistemlərinə dair Sorğu və Avropa və Şimali Amerikada Torpaq İdarəçiliyi Sistemlərinin Tam Siyahısı. 2014-cü il hesabatının əlavəsində sorğuda iştirak etmiş 25 dövlətin məlumatlar sistemi haqqında son dərəcə ətraflı məlumat əldə edə bilərsiniz: Ermənistan, Avstriya, Belarus, Belçika, Bolqarıstan, Xorvatıstan, Kipr, Danimarka, Estoniya, Finlandiya, Gürcüstan, Almaniya, İrlandiya, İsrail, İtaliya, Qırğızıstan, Latviya, Litva, Malta, Hollandiya, Rumıniya, Serbiya, İspaniya, İsveç və Birləşmiş Krallıq (İngiltərə və Uels).
Rusiya barədə informasiya üçün Birləşdirilmiş Dövlət Daşınmaz Əmlak Reyestrinə (ingiliscə) baxın. Burada dövlət kadastr dəyərləndirməsi daxil olmaqla torpaqlara sahiblik və daşınmaz əmlak barədə rəsmi məlumatlar var. Rosreyestrin vebsaytında qeydiyyatdan keçməklə, əmlak sahiblərinin adları daxil olmaqla yaxşı kadastr çıxarışını əldə etmək olar. Lakin bu xidmətdən əcnəbi vətəndaşlar istifadə edə bilməz. Eləcə də Dünya Bankının Doing Business Hesabatı və Qlobal Açıq Məlumat İndeksi beynəlxalq bölmədə təsvir edilirlər.
n-vestigate metabase (rusca) məlumat bazaları barədə məlumat bazasıdır və buraya Şərqi Avropa və Aİ dövlətlərinin kadastr məlumatları daxil edilib. Axtarışı darlaşdırmaq üçün “torpaq mülkiyyəti və sahibkarlıq” bölməsini seçsəz, 26 ölkə üçün 33 link aşkar edəcəksiniz.
Public Services on the Map (PDOK) Hollandiya hökuməti tərəfindən idarə olunan və coğrafi məlumat setlərinə çıxış verən pulsuz platformadır.
Şimali Amerika
Birləşmiş Ştatlarda torpaq mülkiyyəti məlumatları 3100-dən çox yurisdiksiyada saxlanılır və ictimaiyyətə açıqdır.
Sahibliyi təsdiq edən sənədlər və qeydlər əsasən mahal və bələdiyyə idarələrində saxlanılır. Belə idarələr arxiv və ya əmlak qeydiyyatı ofisi adlana bilər. Vergi müfəttişlikləri vergi üçün qiyməti dəyərləndirilmiş mülkiyyətlər barədə informasiyanı saxlayırlar. Məlumatın böyük bir hissəsini internetdə tapmaq olar (bir təxminə görə 1400 yurisdiksiyada), lakin axtarış imkanları fərqli ola və sizə qeydiyyatdan keçmək lazım ola bilər. Adətən ad, ünvan və ya qeydiyyat nömrəsi ilə axtarış aparmaq mümkündür. Bəzən xəritələr də təqdim edilir. Bəzi ərazilərdə sahibin adını axtarmağa icazə verilmir.
Rəsmi mülkiyyət məlumatlarının harada saxlanıldığını göstərə bilən bir neçə kommersiya saytı var: NetrOnline, OnlineSearches, Trulia, Search və SearchSystems.net (bunların hamısı öz xidmətlərini satan kommersiya saytlarıdır).
Kommersiya xidmətindən torpaq sənədlərini axtarmaq üçün istifadəyə, xüsusilə də ərazi barədə aydın təsəvvürə malik olmayan araşdırmaçı üçün pul xərcləməyə dəyər. LexisNexis saytı 5 milyard 600 min şəxsi mülkiyyət sənədini tapmaq imkanı verir. Bunların arasında çıxarışlar, ipoteka və vergi sənədləri də var. Digər xidmətlər arasında aşağıdakıları göstərmək olar:
US Title Records, ProtitleUSA və Renomy (kommersiya sənədləri üçün).
Mülkiyyətin satqısı ilə məşğul olan xidmətlər də dəyərli məlumat təqdim edirlər. Onlar adətən rəsmi sənədlərə əsaslanır və pulsuz verilir. Bu saytlara nəzər salın: Zillow, Trulia ya Realtor.com. Kommersiya əmlakı üçün Loopnet.com saytına baxın.
Kanadada daşınmaz əmlak məlumatları əyalət səviyyəsində saxlanılır və 10 əyalətin hamısında onlayn sistemləri fəaliyyət göstərir. Linklər buradadır: Britaniya Kolumbiyası, Alberta,Saskatçevan, Manitoba, Ontario, Nyu Brunsuik, Nova Skotiya, Kvebek, Şahzadə Eduard Adası və Nyufaundlənd. Adətən istifadə üçün qeydiyyatdan keçmək və bəzən kifayət qədər yüksək olan ödəniş haqqı vermək tələb olunur. Sizin üçün informasiyanı əldə etməyə hazır kommersiya xidmətləri də çoxdur. Bunlardan Title Searchers, EasyPPSA və SpeedySearch adlarını çəkmək olar. Bəzi əyalətlər regional axtarış üzrə ekspertlərin siyahılarını da təqdim edir.
Afrika
Nyu Amerikanın Kadastr və Torpaq Agentliklərinin Siyahısı: GIJN-ə təqdim edilmiş bu unikal siyahını Amerikadakı Nyu-Amerika beyin mərkəzi 2018-ci ildə hazırlayıb. Burada 50 Afrika dövlətinin müvafiq agentliklərinin adları və ünvanları göstərilir. Başqa işlərlə yanaşı Nyu-Amerika Mülkiyyət Hüquqlarının Gələcəyi adlı proqramı da idarə edir.
Cənubi Afrikada Torpaq İnformasiyasının Mənbələri və Onların İnstitusional Konteksti 2020-ci ildə Cənubi Afrikanın Elmi və Sənaye Tədqiqatları Şurası (CSIR) və Torpaq Portalı Fondu tərəfindən hazırlanmış hesabatdır. Onun ardınca əlavə Cənubi Afrikada Torpaq Haqqında İnformasiyanın Vəziyyəti adlı hesabat da işıq üzü görüb.
Focus on Land in Africa: Bu QHT-nin vebsaytında 16 Afrika ölkəsi barədə ümumi, məsələn, onların milli torpaq qanunları haqqında informasiya almaq olar.
Africa Check Nigeriya və Seneqalda torpaq qanunları və qeydiyyatına dair icmallar hazırlanıb (fransız dilində).
Trimble’s Land Administration Solutions 15 Afrika dövlətində mədən sənayesi və başqa yeraltı qazıntı layihələrinin xəritələrini təklif edir.
Place dərgisinə əsasən, Konqo Demokratik Respublikası hökuməti bütün meşə konsessiyalarını internetdə yerləşdirib. Məqalədə yazılır:
“Kamerunda olduğu kimi, Konqo Respublikası da bəzi müqavilələri müntəzəm olmasa da, çap formasında özünün rəsmi jurnalında dərc edir. Liberiya da meşəçilik müqavilələrini açıqlayır. Syerra Leone kənd təsərrüfatı sahəsində imzalanan kontraktların əksəriyyətini açıqlamağı öhdəlik kimi üzərinə götürmüşdür”.
Bundan başqa, beynəlxalq bölmədə təqdim edilən Dünya Bankının Doing Business Hesabatı və Qlobal Açıq Məlumat İndeksi hesabatlarına baxın.
Asiya və Sakit okean
Hindistanda internetdəki dövlət reyestrlərinə linkləri olan milli portal fəaliyyət göstərir. Hər ştatın torpaq məlumatları və qeydiyyat informasiyasını idarə edən sistemi var. Lakin torpaq məlumatlarının rəqəmsallaşdırılması prosesi natamam olduğundan, çap şəklində olan sənədlərlə işləmək lazım gəlir. Torpaq sahəsinin qeydiyyatı prosesi barədə ümumi məlumatı buradan ala bilərsiniz.
Torpaq Mübahisələrinin Müşahidəsi Hindistanda torpaqla bağlı mübahisələrin xəritəsini verir. Burada hər bir mübahisənin makro mənzərəsi və detalları təqdim olunur.
İcazələrin izinə düşün: İndoneziyada torpaq müqavilələrində korrupsiya hallarından xəbər verən siqnalları necə tapmalı adlı layihə Gecko Layihəsi və Monqabey tərəfindən 2019-cu ildə hazırlanıb. Burada korporativ sahiblik informasiyasının və torpaqdan istifadə icazəsi haqqında məlumatların əldə edilməsi texnikaları təsvir edilib. Sənəddə əsas diqqət İndoneziya üzərində cəmləşsə də, bu metodlardan daha geniş miqyasda istifadə etmək olar.
Çinin torpaq mülkiyyəti məlumatları nəzəri cəhətdən ictimaiyyətə açıqdır, lakin onlardan yalnız mülkiyyətçilər və səlahiyyətli şəxslər istifadə edə bilər. Çində torpaq özəl mülkiyyət ola bilməz, lakin özəl şəxs torpaqdan istifadə hüququ əldə edə bilər. Şanxay sistemini tədqiq etmiş Dünya Bankı onlyan reyestrin URL ünvanını dərc etsə də, onun yalnız “vasitəçilər və maraqlı tərəflər” üçün açıq olduğunu qeyd edib.
Buna bənzər məhdudiyyət İndoneziyanın Cakarta adasının reyestr və xəritə informasiyasının əldə edilməsində də tətbiq olunur. Bu haqda Dünya Bankının Doing Business Hesabatının bu ölkəyə aid hissəsndə məlumat ala bilərsiniz.
Bundan tam fərqli olaraq, Honq Konqda reyestr istifadə üçün açıqdır.
Sinqapurda rəsmi vebsayt fəaliyyət göstərir.
Nyu-Amerikanın 2018-ci ilin iyulunda təqdim etdiyi hesabat Pakistanın Pəncab vilayətində torpaq məlumatlarının rəqəmsallaşdırılmasının faydasını təsvir edir. Hesabat həmin məlumatların internetdə yerləşdirilməsi daxil olmaqla aparılan islahatlardan bəhs edir.
Asiyanın bir çox ölkəsində torpaq qeydiyyatının aparılması haqqında məlumatlar Dünya Bankının Doing Business Hesabatında öz əksini tapıb. Siz eləcə də Qlobal Açıq Məlumat İndeksinə nəzər sala bilərsiniz.
Avstraliya üçün burada sadalanmış əyalətlər siyahısına baxın.
Latın Amerikası
Meksikanın torpaq mülkiyyəti barədə məlumatları Registro Público de la Propiedad Federal saytında saxlanılır.
Braziliyada milli reyestr yoxdur. İstənilən şəxs ştat və ya bələdiyyə idarələrindən məlumat istəyə bilər. Bir çox daşınmaz əmlakın qeydiyyatı idarəsindən belə məlumatların elektron, sertifikasiya olunmamış nüsxələrini almaq olar. San Paoloda bu sistemin necə işlədiyi ilə Dünya Bankının bu sənədində tanış ola bilərsiniz.
Kolumbiya: Mülkiyyətin sahiblik tarixçəsini və girovda olmadığını təsdiq edən sertifikatı (“certificado de tradición y libertad”) Superintendencia de Notariado y Registro almaq olar. Hər bir şəxs (ödəniş müqabilində) bu sertifikatı Superintendencia de Notariado y Registro-nun internet saytından ala bilər. Bu saytda ölkənin hər yerində daşınmaz əmlak barədə hüquqi informasiya var.
Argentina: Baxın Registro de la Propiedad Inmueble
Salvador, Quatemala, Honduras, Panama and Nikaraqua: Bu beş ölkənin reyestrləri barədə detallı informasiya Ərzaq və Kənd Təsərrüfatı Təşkilatının 2007-ci ildə yazdığı hesabatda yerləşdirilib.
Latın Amerikasının bir çox ölkəsində torpaq qeydiyyatı haqqında detallı informasiya üçün Dünya Bankının Doing Business Hesabatını və yuxarıda göstərilmiş digər beynəlxalq mənbələri oxuyun. Dünya Bankının hesabatı çox zaman milli vebsaytlara linklər verir və hansı informasiyanın oradan alına bildiyini təsvir edir. Eləcə də Qlobal Açıq Məlumat Indeksi ilə tanış olun.
Beynəlxalq Mənbələr
Dünya Bankının Doing Business Hesabatı: 190 ölkədə biznes aparmağın çətinliklərini dəyərləndirən bu nəhəng sənədin daxilində torpaq sahələri məlumatları haqqında əhatəli informasiya var. Siz bir çox hallarda həmin sahəyə görə məsuliyyət daşıyan agentlik və onun internet saytının adını tapa biləcəksiniz. Bunun üçün: “Reytinqlər” tabını, sonra isə ölkənin adını seçin. Bundan sonra Mülkiyyətin Qeydiyyatı bölməsinə keçin. Makronəticələrə məhəl qoymadan, ölkənin adını seçin. Hər ölkəyə aid səhifənin dibində iki “Detallar” adlı bölmə var. Onlardan biri “Detallar….Prosedur Müddəti və Qiyməti”, o biri isə “Detallar…Keyfiyyətin Ölçülməsi” adlanır.
Birinci bölmə əsasən əmlakın qeydiyyatının milli sistemini təsvir edir, ikinci bölmə isə daha çox bu informasiyanı tapmaq haqqında məlumat verir. Bəzi hallarda bu, ölkənin ən iri şəhərində torpaq sisteminin şəffaflığı barədə informasiyadır. Şəhərdəki sistem haqqında informasiya dolğundur və mövcud internet məlumat bazalarına linkləri göstərir. Yalnız şəhər milli reyestr sisteminə daxil edilibsə, o zaman milli reyestrin özünün adı göstərilir. Bununla belə, burada kifayət qədər ətraflı ümumi məlumatlar və spesifik informasiyanı əldə etmək imkanı var. Bankın başqa bir layihəsi Torpaq İdarəçiliyinin Dəyərləndirilməsi Sistemi adlanır. Bu, 40-dan çox ölkədə torpaq sahələrinin idarəçiliyini obyektiv surətdə qiymətləndirməyi mümkün edən diaqnostik bir alətdir. Bunun indikatorlarından biri “4.4 İctimaiyyəti torpaq məlumatları ilə təmin edilməsidir”.
Ərzaq və Kənd Təsərrüfatı Təşkilatı (FAO): Bu BMT agentliyinin milli qanunar haqqında FAOLEX adlı məlumat bazası var. “Yer və torpaq” (land and soil) adlı bölməyə diqqət yetirin. Bundan başqa FAO-nun Gender və Torpaq Hüquqları Məlumat Bazası (GLRD) torpaq hüquqlarına əməl olunmasında gender bərabərsizliyini araşdırır. Bu bazada ölkələrin profilləri, gender və torpağa dair statistika və bu yaxınlarda istifadəyə verilmiş hüquqi qiymət aləti(LAT) var.
USAID-in torpaq məsələlərinə dair linkləri: Bu vebsayt torpaq məsələlərində ABŞ-ın xarici yardımından bəhs etməklə yanaşı, 70-ə yaxın ölkə haqqında informasiya təqdim edir. Ölkənin adını seçib “Torpaq” (Land) bölməsinə keçin. “Torpaqdan İstifadə” (Land Use) bölməsində “Hüquqi Çərçivələr” (Legal Framework) bölməsində mülkiyyət hüquqları haqqında konstitusiya müddəaları və qanunlara dair təfərrüatlı informasiya var. Burada torpaqdan istifadənin və insanların torpaq hüquqları almaqlarının tarixini öyrənə bilərsiniz. USAID hər ölkənin sistemi barədə özünün və başqalarının rəyini təqdim edir.
Land Portal: Bu QHT-nin internet saytındakı Ölkə bölməsində əsasən Saharaltı Afrika, Latın Amerikası və cənub-şərqi Asiyanın 67 dövlətinin “portfoliosu” var. Onlar bu ölkələrdə torpaq idarəçiliyi və torpaqdan istifadəni anlamaq üçün ətraflı məlumatla doludur. “Məlumatlar” (Data) bölməsində torpaqdan istifadə ilə bağlı müxtəlif məlumatlar verən 37 informasiya dəstinə və spesifik torpaq məsələrinə dair 650-dən çox indikatora linklər var. Bundan başqa “Torpaq İdarəçiliyində Problemlərin Konteksti” səhifəsinə də baxın. Bu internet saytında beynəlxalq torpaq xəbərlərini bir araya gətirən əla bülleten var.
Qlobal Açıq Məlumatlar İndeksi: Bu resurs Open Knowledge şəbəkəsinə məxsusdur və 100-ə yaxın ölkənin 15 tip hökumət məlumatının açıqlığı üzrə reytinqini tərtib edir. Burada həmin dövlətlərdə torpaq idarəçiliyinə dair faydalı informasiya əldə etmək olar. Səhifənin yuxarısında “Yerlər” (Places) hissəsinə gedin və ölkənin adını tapın. Hər ölkə üçün “təsnifat” (breakdown) hissəsində “torpaq mülkiyyətçiliyi”(land ownership) seçib “meta məlumatlar”(meta data) ya da “detallar” bölməsini seçin.
Land Matrix – Qlobal İnvestisiyalar Xəritəsi: Bu interaktiv xəritə investorlar və sizə lazım olan ölkələr tərəfindən edilmiş irimiqyaslı torpaq alqıları haqqında informasiyanı birləşdirir. Məlumat dəstləri investorlar (biznesin adı və yerləşdiyi ölkə), investisiyanın ölçüsü və layihənin statusu haqqında informasiya təqdim edir. Bu informasiya müntəzəm surətdə təzələnir, lakin müəlliflər “torpaq sövdələşmələri olduqca qeyri-şəffaf” olduğundan informasiyanın natamam olduğunu etiraf edirlər.
LandMark: Bu QHT tərəfindən hazırlanmış Avtoxton və İcma Torpaqların Qlobal Platforması dünya üzrə kollektiv mülkiyyət kimi istifadə olunan yerlərin coğrafiyasını əks etdirir. LandMark avtoxton və icma torpaqlarının xəritəyə salınması və sənədləşdirilməsi üçün aparılan yerli, milli və regional proqramları vahid bir platformada birləşdirir.
Investigative Dashboard: Mütəşəkkil Cinayətkarlıq və Korrupsiyanın Araşdırılması Layihəsinin bu resursu özünün geniş ölkəbəölkə bölməsində bir neçə torpaq reyestrinin siyahısını təqdim edir. Sənədlərin axtarışını buradan başlayın (detallı axtarış üçün “search” (axtar) düyməsini sıxın).
Cadastral Template da maraqlı saytdır və özündə artan sayda ölkə barədə istinad xarakterli informasiya cəmləşdirir. Onun ekspertləri (adları və əlaqə informasiyası göstərilir) 57 ölkə haqqında hesabatlar yazmışdırlar (onlardan bəziləri köhnə olduğundan tarixlərini yoxlayın). Onlarda torpaqların qeydiyyatının, xəritələmənin tarixi və idarə rejimləri haqqında detallar, eləcə də müvafiq peşəkar təşkilatların adlarını və islahat təkliflərini tapmaq olar.
Daha Harada Axtarmalı
Torpaq qeydiyyatı reyestrləri mülkiyyətçinin adını bilmək üçün yeganə vasitə deyil.
Mülkiyyət üstündə gedən mübahisələr, boşanmalar, vergilər və bankrotluqla bağlı məhkəmə işlərinin sənədlərində aparılan araşdırmalar məhsuldar ola bilər.
ABŞ-da LexisNexis kimi kommersiya tipli xidmətlərdən təkcə mülkiyyət məlumatlarının deyil, məhkəmə işlərinin kompleksli axtarışlarında istifadə oluna bilər.
Bəzi tədqiqatçılar rəsmi qəzetlər və rəsmi hökumət nəşrlərində lazımi məlumatı əldə edə bilmişdirlər. Belə dərgilərdə torpaqdan istifadədə dəyişikliklər və tikinti icazələri barədə xahişlərə rast gəlinə bilər.
Müxtəlif torpaq hüququ tipləri də mövcud ola bilər. Məsələn, Tanzaniyada mədən hüquqlarının xəritəsini göstərən portal vardır.
Torpaq qeydiyyatı reyestrləri mülkiyyətçinin adını bilmək üçün yeganə vasitə deyil. Mülkiyyət üstündə gedən mübahisələr, boşanmalar, vergilər və bankrotluqla bağlı məhkəmə işlərinin sənədlərində aparılan araşdırmalar məhsuldar ola bilər.
Fermerlərə verilən subsidiya ödənişləri barədə məlumat da karınıza gələ bilər. Avropa İttifaqının FarmSubsidy.org saytı 2019-cu ilin əvvəlində tam axtarış funksiyasını bərpa etmək prosesində idi. Onun məlumat arxivinə buradan keçmək olar, daha köhnə arxivlər üçün isə buranı tıklayın.
ABŞ üçün EWG Farm Subsidy Database adlı məlumat bazası var.
Rəsmi dövlət məlumatlarından əlavə tədqiqatçılar şirkətlərin hesabatlarını və internet saytlarını, mətbuatda çıxmış reportajları, reklamları və sosial media şəbəkələrini izləməyi tövsiyə edirlər.
Havadan çəkilmiş fotolar da əldə oluna bilər. Müharibə Cinayətlərindən Mənfəət Götürülməməlidir adlanan hesabatda The Sentry adlı QHT ictimaiyyətə açıq olan Google Earth Pro fotolarından istifadə edərək, Cənubi Sudanın hökumət rəsmilərinin mülklərini göstərmişdi.
GIJN-nin peyk şəkilləri üçün resursuna nəzər salın.
Özəl sektorun materialları kömək edə bilər
Rəsmi dövlət mənbələrinin tədqiqatına əlavə olaraq, daşınmaz əmlak biznesilə məşğul olan kommersiya xidmətlərinin işinə də nəzər salmağa dəyər.
Proptech (əmlak texnologiyaları) kimi tanınan hərəkat genişləndikcə və hər cür növdən olan informasiya təqdim etdikcə, getdikcə artan sayda ölkədə bazara çıxarılan daşınmaz əmlak siyahıları internetdə pulsuz şəkildə təklif olunmaqdadır. Yenilikçi saytlar yaşayış və kommersiya tipli daşınmaz əmlakın alqısı, icarəsi, satqısı, dizaynı, inşası və idarəsi işini öz üzərlərinə götürürlər.
Daşınmaz əmlakla işləyən və sürətlə böyüyən onlayn xidmətlər bəzən bu informasiya üçün pul istəsələr də, belə xərc özünü doğrulda bilər. Birləşmiş Ştatlarda ən azı on şirkət ştat və yerli məlumatların toplanması və yenilənməsi ilə məşğuldur.
ABŞ-da Zillow və kommersiya mülkiyyəti üçün Loopnet.com kimi saytlara baxın. Cənubi Afrika üçün Windeed , Çin üçün Lianjia , Hindistanda Magic Bricks və bir çox başqa saytlar sizə kömək edə bilər.
Beynəlxalq səviyyədə daşınmaz əmlaka yönlənmiş internet saytları da var, düzdür, onlar əsasən elit imarətlər təklif edirlər. Bunlardan Mansion Global saytını Dow Jones idarə edir. Bu kateqoriyaya aid Global Listings saytında 100-dən çox ölkədə milyonlarla daşınmaz əmlak reklam edilir.
Hər iki ildən bir dərc olunan Qlobal Daşınmaz Əmlakda Şəffaflıq İndeksi 100 ölkə və 158 şəhəri əhatə edir. Onun 2018-ci idlə çıxmış hesabatına əsasən, şəffaflıq “davamlı şəkildə yaxşılaşsa da, sürətlə böyüyən gözləntilərdən geridə qalır”. Reytinq cədvəli Çikaqoda yerləşən Jones Lang LaSalle, Inc. tərəfindən yerli ekspertlərin 186 geniş mövzunu əhatə edən faktorlar haqqında rəyi əsasında tərtib edilir. Bu faktorlardan yeddisi qeydiyyat məlumatına aiddir (hər faktor üzrə nəyin soruşulduğu açıqlanmır). Ümumi reytinqdə Böyük Britaniya şəffaflığa görə birinci, Venesuela isə sonuncu yerdə gedir.
Daha kim?
Daha kim sistemlə sıx işləyir və daşınmaz əmlak barədə informasiyaya malik ola bilər?
Daşınmaz əmlakla işləyən brokerlər, banklar, sığorta şirkətləri və digərləri kimin nə aldığı və nə satdığı haqda informasiyanı bilməkdə maraqlıdırlar.
Potensial mənbələr yerli şəraitdən asılı olaraq fərqli ola bilər. Bəzi ölkələrdə torpaq qeydiyyatı axtarışını və torpağa mülkiyyət hüququ axtarışını vəkillər və ekspertlər həyata keçirirlər. Geodezistlər sizə məlumat verə bilərlər.
Torpaq hüquqları ilə maraqlanan qeyri-hökumət təşkilatları da kömək edə bilər. Məsələn, Cadasta Fondu Konqo Demokratik Respublikası, Malayziya və digər ölkələrdə layihələr həyata keçirərkən, bəzən paralel (ya qeyri-rəsmi) reyestrlər yaratmaq üçün interaktiv kartoqrafiya və peyk şəkilərindən istifadə edib. Nyu- Yorkda kirayəşinlərin hüquqlarının müdafiəsi qrupu ev sahibinin kimliyini və eləcə də, daha hansı daşınmaz əmlaka sahib olduğunu müəyyən edə bilən sayt yaradıb.
Saytlara diqqətlə baxmaq da gözlənilməz nəticələr verə bilər. Saytda nələri görürsünüz?
Nəhayət, burnunu hər yerə soxan qonşularla da söhbətləşməyi yaddan çıxarmayın.
Bu bələdçini GIJN-nin sabiq resurs müdiri Tobi Makintoş tərtib edib. O, 39 il ərzində “Bloomberg Business News” Agentliyinin Vaşinqton müxbiri və redaktoru, eləcə də qeyri-kommersya FreedomInfo.org internet saytının redaktoru işləyıb. Tobi həm də eyeonglobaltransparency.net adlı bloqun müəllifidir.
